Из аварийного ада в новостройку. Спустя 10 лет ожидания жительница Свердловской области въехала в новую квартиру495

Валентина Береговых больше десяти лет прожила в доме на Железнодорожной, 1г в Невьянске. Двухэтажка – ровесник Революции, ее построили в далеком 1917 году. Почти сто лет спустя, в 2016 году, власти признали дом аварийным и подлежащим сносу.

Столетний юбилей дом встретил в плачевном состоянии: стены покосились, перекрытия сгнили. Но тем не менее расселять жильцов местные власти не спешили. Несколько лет жильцы гадали, что случится быстрее: их все-таки расселят или здание сложится как карточный домик.

В марте 2022 года Валентина Береговых добилась официального статуса малоимущей. В таком случае жилье взамен непригодного ей должны выделить вне очереди. Но и это не приблизило ее к получению нормальной квартиры. Администрация продолжала кормить женщину «завтраками», предлагая переехать во временное маневренное жилье. Когда Береговых увидела это «жилье» – потрепанную комнату в бывшем общежитии, она наотрез отказалась туда заезжать. Отчаявшись, женщина пришла в Центр защиты прав граждан.

– Наша заявительница живет в муниципальной квартире по договору социального найма. По закону, если такой дом признан аварийным, человеку обязаны предоставить другое благоустроенное жилье. Причем новая квартира должна быть равнозначна прежней по общей площади, соответствовать всем обязательным требованиям и находиться в том же самом поселке или городе. Это прямо прописано в статье 89 Жилищного кодекса РФ. Местные власти нарушили и права жильцов на разумный срок для отселения. Если жить в доме опасно уже сегодня, а расселение откладывают на годы – это незаконно. Такую позицию подтвердил Президиум Верховного суда РФ ещё в обзоре судебной практики от 29 апреля 2014 года. Суды обязаны учитывать, что затягивание расселения создает прямую угрозу для жильцов, – разъяснила руководитель Центра защиты прав граждан в Екатеринбурге Ольга Атемасова.
 

Чтобы ускорить сроки расселения аварийного дома, правозащитники попросили вмешаться депутата Госдумы фракции «Справедливая Россия», руководителя сети Центров защиты прав граждан Андрея Кузнецова.

Парламентарий направил запрос в прокуратуру Свердловской области с просьбой провести проверку по факту бездействия местной администрации в вопросе переселения Валентины Береговых из аварийного дома.

После этого ситуация резко изменилась: администрация тут же нашла для женщины временную квартиру площадью 28,3 кв. м в приличном состоянии в соседнем поселке Вересковый. Но главное – решился вопрос и с постоянным жильем. Администрация приобрела для переселенцев несколько новых квартир. В 2025 году Валентина Береговых наконец получила ключи от «двушки» площадью 44 кв. м в новой, только что построенной многоэтажке.

 – Расселением аварийного жилья по закону занимаются местные власти. Однако денег на это у большинства муниципалитетов нет. Исключение, пожалуй, богатые регионы – Москва и Санкт-Петербург. В итоге сотни тысяч людей ютятся в разваливающихся домах, с дырявыми крышами, грибком и плесенью по углам. Расселения люди ждут годами, а иногда и десятилетиями. Особенно тяжелая картина в Свердловской области. На начало 2026 года в аварийном фонде здесь числится более 290 тысяч квадратных метров жилья. Почти 12,5 тысячи человек все еще живут в домах, которые официально признаны непригодными и подлежащими сносу еще пять-десять лет назад. И эти дома появились не вчера. Это системный провал, следствие неумения грамотно распределять бюджетные средства и вовремя переселять людей в достойные условия. Решать проблему нужно комплексно и по всей стране, а не от случая к случаю! — пояснил депутат Госдумы, руководитель сети Центров защиты прав граждан Андрей Кузнецов.

Если дом признали аварийным

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.

 2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.
Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (наем) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

 РСК – рыночная стоимость квартиры
ЦОИ – цена общего имущества в доме
Уб – убытки и упущенная выгода
ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд.

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).