Анна Дорогинина несколько лет пыталась привлечь внимание «Городской управляющей компании» к своим проблемам. Дом был в плохом состоянии, и это сильно сказывалось на качестве жизни.

– В нашей квартире на первом этаже сыреют и промерзают стены, граничащие с улицей и лестничной площадкой. Натяжные потолки покрылись плесенью, а декоративная штукатурка на стенах облезла. В подъезде холодно, из-за чего появился грибок. Подвал затоплен канализационными стоками, и сколько бы мы ни жаловались в ЖЭК, проблему не решают. В подъезде стоит неприятный запах, который проникает в квартиру. Пострадал даже наш трехлетний ребенок, которого искусали земляные блохи, – пожаловалась женщина.

Семья Дорогининых обратилась в смоленский Центр защиты прав граждан за помощью.

– Подвал, подъезды и другие общие помещения многоквартирного дома находятся в ведении управляющей компании. Это установлено статьей 161 Жилищного кодекса РФ. ЖЭК обязан проводить обследования, профилактические и ремонтные работы в доме. Квартира пострадала из-за халатности управляющей компании, которая не устраняла последствия потопа и плохо следила за состоянием общедомового имущества. Согласно статье 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный личности или имуществу, должен быть возмещен в полном объеме. Сначала нужно направить претензию с требованием компенсации ущерба. Если компания не отреагирует – обратиться в суд, – объяснила руководитель смоленского Центра Яна Яночкина.

Правозащитники посоветовали провести независимую экспертизу для оценки ущерба. Его сумма составила 164 тысячи рублей. Эксперт подтвердил, что в квартире повышенная влажность и запах сырости. После экспертизы правозащитники помогли составить и подать исковое заявление в суд. В нем семья просила возместить ущерб, устранить причины затопления подвала, утеплить фасад и обеспечить необходимый температурный режим в подъезде (плюс 16 градусов по Цельсию).

Суд удовлетворил требования. Управляющая компания должна выплатить Дорогининым компенсацию морального и материального вреда в размере 291 тысячи рублей. Эта сумма включает компенсацию морального и материального вреда и штраф за отказ удовлетворить требования в досудебном порядке, а также стоимость экспертизы.

Если затопило подвал 

Если проблема во внутренних коммуникациях дома, то это относится к общедомовому имуществу, за состояние которого отвечает управляющая компания. Об этом говорится в ст. 161 ЖК РФ. Среди обязанностей ЖЭКа: обследование МКД, профилактические и ремонтно-восстановительные работы в многоквартирном доме. А если авария произошла в городских сетях – то обращаться нужно в водоканал.

Чтобы установить виновника, нужно обратиться в управляющую компанию. Коммунальщики обследуют подвал и составят акт осмотра, в котором укажут причину потопа. Если УК не идет навстречу, то жалуемся в Госжилинспекцию или в прокуратуру. В случае если проблема масштабная и касается поломки на городских сетях, то можно обратиться в местную администрацию.

Если причина во внутренних коммуникациях дома

В таком случае нужно обращаться с заявлением в управляющую компанию. Коммунальщики должны устранить причину потопа в подвале, после чего откачать воду и привести в порядок общедомовую территорию: если из-за сильной влаги в доме развелись насекомые, то потравить их.

Эти ремонтные работы относятся к текущему ремонту МКД.

Текущий ремонт — комплекс работ, направленных на поддержание многоквартирного дома в состоянии, пригодном для проживания, а также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. 

Ремонт крыши, подъездов, внутренних коммуникаций дома – прямая обязанность управляющих компаний. Коммунальщики обязаны минимум два раза в год проводить обследование общего имущества многоквартирного дома: весной, после окончания отопительного сезона, и осенью, перед началом отопительного сезона.

После осмотра специалисты ЖЭКа составляют акт о выявленных недостатках — основание для проведения текущего ремонта (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491). Затем коммунальщики составляют перечень работ. Собственники жилья согласуют этот перечень на общем собрании. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения этих работ.

Важно! Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие работы и есть ли по ним особое решение общего собрания собственников помещений в доме – следует из Постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29.09.2010 № 6464/10.

 

Сроки проведения текущего ремонта

Текущий ремонт обычно проводят не реже одного раза в 3-5 лет, в зависимости от классификации здания и физического износа.

Текущий ремонт проводят в случае, если: 

- подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;

- участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;

- появились повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада и т.д.

Важно! Работы по ремонту общедомового имущества, будь то подъезд, кровля или водосточные трубы, оплачиваются жителями по строке «Ремонт и содержание жилья». Сбор дополнительных взносов – вне закона!

Какие работы входят в текущий ремонт

Перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, прописан в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Среди таких работ:

– работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала;

– герметизация стыков;

– работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов;

– покраска фасадов, стен и потолков в подъездах;

– восстановление целостности оконных рам, замена стекол;

– ремонт входных дверей, включая помещение тамбура;

– в ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок;

–  ремонт или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации и другое;

– поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме;

– устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты;

– установка или замена почтовых ящиков;

– восстановление покрытия пола в подъездах;

– покраска металлических элементов отопительной системы;

– замена светильников в местах общего пользования;

– ремонт электрощитов в местах общего пользования, а также их полная замена в случае необходимости;

– поддержание состояния козырьков на подъездах. Это касается элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла;

– замена клапанов мусоропровода.

Если ремонт некачественный

После окончания ремонта УК должна подписать с председателем Совета МКД акт выполненных работ.

Если жильцов не устраивает качество ремонта, то необходимо составить акт выявленных недостатков и зафиксировать все, что нужно переделать. Там же фиксируется срок, в течение которого брак должен быть устранен.

Согласно п.2.3 ст.161 ЖК РФ, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений МКД за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. При этом качество работ и услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.

Важно! Если УК не реагирует, отказывается проводить текущий ремонт дома или выполняет работы, но некачественно, то необходимо направить жалобу в государственный орган жилищного надзора, который проведет проверку и выдаст предписание на проведение ремонтных работ в доме.

Жалуемся в Госжилинспекцию

1. В заявлении нужно подробно описать проблему и нарушения со стороны управляющей компании. Лучше указать ссылки на законы.

2. К заявлению можно приложить документы, подтверждающие нарушения (например, акт выявленных недостатков, переписку с сотрудниками ЖЭКа), а также фото и видео.

3. Жалобу можно подать на сайте ГЖИ или через портал «Госуслуги». Также заявление вместе с документами можно отправить по Почте России ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. По трек-коду на почтовой квитанции можно отследить момент поступления письма адресату. Кроме того, заявку можно оставить на горячей линии ГЖИ.

4. Надзорный орган обязан рассмотреть жалобу, провести проверку и сообщить заявителю о принятых мерах. Ответить ГЖИ должна в течение 30 дней со дня обращения (при обращении по почте срок исчисляется с даты поступления). Срок рассмотрения заявления может быть увеличен (не более чем еще на 30 дней). Но об этом госорган обязан сообщить заявителю (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).