Ловись, рыбка. Житель Владивостока отсудил у администрации землю под гаражом для аквакультуры497

Леонид Евдоченко из Владивостока в 2025 году решил заняться разведением пресноводной рыбы для продажи в рестораны. Для этого он купил бывший военный гараж, который в договоре купли-продажи значился как «офисное здание». А земельный участок под гаражом арендовал у муниципалитета.

Позже мужчина понял, что для развития бизнеса землю нужно выкупить. К тому же он как собственник здания имел исключительное право на приобретение участка под ним. Это позволило бы ему спокойно построить рыбоферму и платить налоги в местный бюджет.

Мужчина подал документы в администрацию района. Но там отказали, сославшись на расхождение: в ЕГРН объект обозначен как «гараж», что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, ведь он расположен в общественно-деловой зоне. Евдоченко несколько раз подавал документы, но получал отказ за отказом.

Тогда предприниматель обратился в Центр защиты прав граждан во Владивостоке.

Отказ администрации формально опирался на то, что в ЕГРН объект значится как «гараж», и это не соответствует видам разрешенного использования участка в общественно-деловой зоне. Но здесь возникает вопрос, как вообще это здание появилось. Если администрация когда-то согласовала его ввод в эксплуатацию, а потом просто изменила вид разрешенного использования участка, не приведя в соответствие уже существующий объект, то это незаконно. Нельзя сначала одобрить постройку, а потом отказывать в выкупе земли под ней, ссылаясь на то, что она не соответствует назначению участка. Если законность здания никто не оспаривал, администрация обязана предоставить собственнику право выкупа участка под ним. Подобные споры уже рассматривались Верховным судом, и позиция там однозначная: изменение градостроительной документации не может задним числом лишить собственника права на выкуп. В таком случае выход один – оспаривать отказ в суде, который примет решение после исследования всех обстоятельств, – пояснил региональный представитель Центра защиты прав граждан по Приморскому краю Виктор Куркин.


Сотрудники Центра помогли предпринимателю составить исковое заявление. В мае 2026 года районный суд признал отказ администрации незаконным и обязал чиновников повторно рассмотреть заявление. Теперь Леонид Евдоченко сможет спокойно построить рыбоферму и заниматься любимым делом.
 

Кто имеет право купить или арендовать землю у государства


У собственника здания или сооружения есть исключительное право выкупить или арендовать участок, на котором расположен объект, без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ).

Когда могут отказать

Статья 39.16 ЗК РФ содержит полный список причин для отказа. Вот основные из них, с которыми чаще всего сталкиваются собственники зданий.

• Цель использования не соответствует виду разрешенного использования участка по ЕГРН или регламенту.
• Участок уже предоставлен кому-то в аренду или бессрочное пользование.
• На участке есть чужое здание, сооружение или недострой.
• Границы участка подлежат уточнению.
• Уже принято решение о предварительном согласовании предоставления участка другому лицу.
• Заявитель не имеет права на покупку или аренду без торгов.

Полный перечень оснований для отказа смотрите в статье 39.16 ЗК РФ.

Как получить участок из государственной или муниципальной собственности

1. Подайте заявление в орган государственной власти или местного самоуправления по месту нахождения участка. Заявление рассматривают не дольше 20 дней со дня поступления.
2. Если решение положительное, заявителю направят проект договора купли-продажи. Его нужно подписать и вернуть в уполномоченный орган не позднее 30 дней со дня получения.
3. Если заявителю откажут, в документе должны быть указаны все основания. Заявление обязаны вернуть в течение 10 дней со дня поступления, если:

• оно не соответствует требованиям закона;
• подано не в тот уполномоченный орган;
• к нему приложены не все документы.

При возврате орган власти обязан указать причины.

Как оформить участок в собственность, если здание уже в собственности

• Убедитесь, что участок сформирован и готов к выкупу. Соберите документы: паспорт (для физлиц) или учредительные документы (для юрлиц), выписку из ЕГРН на здание, документ-основание для приобретения здания. Если участок не сформирован, потребуется предварительная процедура: схема расположения и постановка на кадастровый учет.
• Подайте заявление. Это можно сделать лично в администрации, через МФЦ или через портал “Госуслуги”.
• Дождитесь решения. Уполномоченный орган направит вам либо решение с проектом договора купли-продажи, либо мотивированный отказ.
• Подпишите договор и верните его в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента получения. Оплатите выкупную стоимость по реквизитам из договора. После этого можно регистрировать право собственности.

Что делать при отказе

1. Получите письменный мотивированный отказ. Если администрация вообще не ответит в установленный срок — это дополнительное основание для жалобы о нарушении срока рассмотрения заявления (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
2. Подайте жалобу в вышестоящий орган — лично или через Госуслуги в разделе досудебного обжалования. Также можно обратиться в прокуратуру, она вправе провести проверку и вынести представление об устранении нарушений. Иногда этого достаточно, чтобы администрация пересмотрела позицию без суда.
3. Если не помогло — обжалуйте отказ в суде.